Byutvikling

Karl Jon Sørli har vært sentral i utviklingen av blant annet Eufemias Hage, Dronninglunden, Eufemia kvartalet, Clemenskvartalet, Mariakvartalet, Kongsbrygga og Vannkunsten. Etter ti år hvor fokus har vært å utvikle Bispevika i Bjørvika til å bli hva det er blitt i dag, er det på tide å ta kompetansen med videre til nye områder, byer og prosjekter.

Men det er ikke bare byggene han har jobbet med. Noe av essensen i kompetansen hans er evnen til å koble bygg, bygulv og menneskene som skal bo og bruke området. Det opplever en i området. Også i detaljutviklingen av Stasjonsallmenningen/Aud Blegen Svindlands plass, Rostockgata, Operagata, Kongsbakkeallmenningen og Havnepromenaden har Sørli vært sentral. Listen over utmerkelser og priser som disse prosjektene har fått er lang.

Det er et stort spørsmål og vi i Urban Values kan snakke lenge om det. Men her skal vi forsøke å fortelle en historie som gir et bilde på hva kompetansen vi har kan tilføre. Da Karl Jon Sørli begynte å jobbe i OSU og Bjørvika i 2016, begynte han med å se på planene som lå for området. Operagata og Rostockgata skulle bli gater for gående, syklister, biler og busser.

Det skulle være syv nedkjørsler for bil til de ulike kvartalene. Vare og avfallshåndtering skulle i hovedsak foregå på bakkeplan. Det ville ikke skape rom for det livet vi ser området i dag. Sørli analyserte reguleringsplanen, planlagt trafikkavvikling og prosjekterte bygninger og kjellere. Med noen store grep, ble det klart at her kunne det kommersielle grunnlaget for næringsdrivende forbedres, bokvaliteten økes og ikke minst kunne området gjøres mer attraktivt for besøkende. Og sånn ble det, to nedkjørsler til kjellerne til de åtte kvartalene, det meste av vare og avfallshåndtering skjer under bakken, og kollektivtrafikken og gjennomkjøringstrafikken er flyttet bort fra Operagata og Rostockgata.

Disse grepene frigjorde plass til brede fortau for gående, uteserveringer, benker og beplantning. Dette gjorde også at en kunne lage en halv kilometer lang sykkelgate som knytter sammen sykkelveinettet mellom øst, vest, nord og syd i Oslo. Arbeidet med kjellerne gjorde også at det ble plass til en fullsortiments dagligvarebutikk som ikke lå i den opprinnelige reguleringsplanen, men i områdeplanen. Når dagligvarebutikken kom på plass, førte den med seg flere andre butikker, dette danner selve kjernen i bydelssentrumet i 15-minutters byen. Grepene med fjerning av nedkjørslene frigjorde areal til forretning, bevertning og kultur på bygulvet og i kjellere. Dette er med å sikre kritisk masse som bidrar til et bedre livsgrunnlag for aktørene på bakkeplan.

For utviklingen av Bispevika var det tilknyttet sterke fagmiljøer innen arkitektur, landskap, bolig- og næringsutvikling, prosjektledelse og teknisk rådgivning. For å utvikle området med en ytterligere helhetlig tilnærming ble det i 2016 også etablert et samarbeid med et internasjonalt anerkjent arkitektmiljø med kompetanse innen masterplanlegging, urban design og komplekse mixed-use-prosjekter. Samarbeidet omfattet alle kvartaler, gater og allmenninger, og medførte betydelige endringer i planene, med løpende avveininger mellom faglige vurderinger og kost/nytte. Det er i dette samspillet verdiene i og mellom byggene tas ut på en best mulig måte. Med over ti års erfaring fra arbeid i slike prosesser kan Urban Values bidra til å initiere og koordinere samarbeid som gir bedre helhet og økt verdiskaping.

Tydelig identitet og variasjon er avgjørende for å skape et levende og attraktivt område over tid. Samspillet mellom Clemenskvartalet, Vannkunsten Syd, Mariakvartalet og Kongsbrygga viser hvordan ulike arkitektoniske uttrykk kan utvikles parallelt og samtidig bidra til en sterk helhet. Urban Values arbeider aktivt med dette blant annet gjennom konkurranser og valg av arkitekter som igjen gir et godt fundament for videre utvikling- og gjennomføring.

Grundig forståelse av det som foregår under bakken er en nøkkelfaktor for å lykkes med komplekse byutviklingsprosjekter, og for å realisere betydelig merverdi i tidligfase. I Bispevika har Sørli hatt en sentral rolle i dette arbeidet, blant annet gjennom å utfordre etablerte løsninger og utvikle alternative konsepter for utgraving, fundamentering og kjellerutforming. Gjennom en målrettet og helhetlig tilnærming sikres effektivt samspill mellom arbeidene i grunnen og overliggende funksjoner som trafikk, logistikk, næring, bolig og bygulv. Dette gir bedre arealutnyttelse, lavere risiko og et tydelig forbedret forhold mellom kostnad og nytte. I tett samarbeid med geologer og bygningsingeniører bidrar Urban Values til robuste fundamenteringsløsninger og effektive kjellerkonsepter, med dokumentert effekt på gjennomførbarhet og lønnsomhet på tvers av hele utbyggingsområdet.

Når større bydeler utvikles, er det også viktig å legge til rette for gode områdeenergisystem. I arbeidet med Bjørvika er etableringen av to desentraliserte energisentraler et eksempel på et slikt grep. Ved utviklingen av Clemenskvartalet ble Bispevika Energisentral etablert, som leverer i dag sjøvannsbasert kjøling og varme til flere bygg i området, inkludert store bygg som Munchmuseet. Slike løsninger er i liten grad synlige i bybildet, men har stor betydning for energieffektiv drift og redusert miljøbelastning over tid. Urban Values kan hjelpe med å vurdere og etablere ulike løsninger for områdeenergisystemer.

FutureBuilt-prosjekter gir verdifull kunnskap og erfaring i utvikling og realisering av bærekraftige bygg og byområder. Sørli har ledet utviklingen av både Bjørnsletta skole og Brynseng skole, begge prosjekter i FutureBuilt-programmet. Begge disse skolene har banet vei for ny kunnskap, Bjørnsletta skole var Oslos første passivhusskole, mens Brynseng skole tok dette videre med nesten nullenergi og integrerte solceller i fasaden. Erfaringene fra blant annet disse prosjektene gir Urban Values direkte overføringsverdi til større byutviklingsprosjekter, spesielt innen energi og miljø.

Grepene vi forteller om var mulig fordi det ble jobbet for å få til godt samarbeid mellom det offentlige, private aktører, arkitekter og rådgivere. God byutvikling er ikke noe en gjør alene. Urban Values vil være en attraktiv samarbeidspartner i utvikling og realisering av komplekse byutviklings- og eiendomsprosjekter. Vi mener navnet gjenspeiler kjernen i det vi gjør. God byutvikling skapes gjennom gode samarbeid og sterke partnerskap med riktig kompetanse og gjennomføringskraft, og utvikler bygg, områder og byer med kvaliteter som skaper tydelig merverdi. Dette er det vi skal være med å skape.

Du bør kontakte oss når et byutviklingsområde:

• initieres, analyseres, planlegges, detaljutvikles eller gjennomføres med ambisjon om å realisere områdets verdier
• omfatter komplekse eiendomsforhold, eksisterende bygg eller transformasjonsområder med behov for utvikling og verdiskapning
• skal utvikles gjennom helhetlig masterplanlegging der byrom, mobilitet, program og økonomi sees i sammenheng, slik at kvalitet og lønnsomhet forsterker hverandre
• er avhengig av tydelig retning, fremdrift og koordinering på tvers av aktører, fag og interesser
• er i tidligfase hvor man ønsker å styrke kvalitet, konkurransekraft og gjennomførbarhet gjennom godt samspill mellom byggherre, rådgivere, entreprenører og fremtidige brukere av området

Urban Values går inn i sentrale roller, enten ledelse eller rådgiver for byggherre eller som del av et tverrfaglig team, fra tidligfase til gjennomføring.

Målet er alltid det samme: å utvikle attraktive og stedstilpassede byområder som bygger videre på områdets identitet, kvaliteter og naturgitte forutsetninger. Samtidig skal prosjektene være økonomisk robuste og levere konkurransedyktig avkastning gjennom gode konsepter, riktige prioriteringer og effektiv gjennomføring.